Les contamos las modificaciones principales a la legislación vigente sobre los vínculos contractuales con 9 conceptos para entender el DNU.

El Decreto entró en vigor el 29 de diciembre de 2023. Las cámaras pueden ratificar, modificar o derogar.

1- Se refuerzan los principios de LIBERTAD CONTRACTUAL Y AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES. Los contratos deben expresar de manera clara, precisa y exacta la voluntad de los contratantes. Es fundamental la tarea objetiva e imparcial de un Corredor Público Matriculado.

2-Las partes podrán determinar el PRECIO en la moneda que deseen. Se modificaron los artículos 765 y 766 del Código Civil y Comercial.

Las partes pueden constituir una obligación de pago en el contrato en cierta cantidad de moneda, sea o no de curso legal. Agregando que los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.

Antes: Las obligaciones eran de dar dinero en Moneda Nacional y la posibilidad de usar una especie.

3- Las partes podrán determinar las actualizaciones con libertad: Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejará de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.

Antes: se podía actualizar cada 6 meses, según el índice de Casa propia que será comunicado en la página web perteneciente al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

4- El PLAZO de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, en caso de no fijarse, la vigencia será de 2 años para habitacional, para turismos los usos y costumbres del lugar y para los restantes 3 años.

Antes: los plazos mínimos eran de 3 años para habitacional y otros destinos; y los plazos máximos para turismo de 3 meses.

5-Respecto a la PERIODICIDAD DE PAGO: se admite el pago anticipado del total del contrato o de manera parcial y únicamente no podrá ser el pago inferior a mensual en destino habitacional.

Antes: La Ley 27551 no se podía solicitar al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

6- Resolución anticipada: El locatario podrá, en cualquier momento, rescindir la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

Antes: El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

Esta última cláusula podría agregarse a los contratos si las partes lo quisieran. Sugerimos agregar que si elige esta opción deberá permitir mostrar la propiedad a otros posibles inquilinos durante estos tres meses, durante horario diurno y previa coordinación por medios electrónicos o llamadas.

A su vez, al haberse derogado la Ley 27551 es conveniente establecer expresamente el plazo de notificación.

b) En los casos del artículo 1.199 (contratos de turismo), debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

Ejemplo comparativo:

Monto de alquiler $100.000:

Plazo de alquiler: 24 meses.

Si se rescinde a los 6 meses:

Ley 27551: 1 y 1/5, es decir $150.000.

Con el DNU: $180.000.

Rescindiendo al año:

Ley 27551: 1 mes, es decir $100.000.

Con el DNU: $120.000

Rescindiendo tres meses antes de finalizar el contrato:

Ley 27551: 1 mes, es decir $100.000

Con el DNU: $30.000.

7- Fianza y Garantía:

Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Antes: Había limitaciones en el destino habitacional en cuenta a los depósitos de garantía o exigencias asimilables, no podían establecerse por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.

El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

8- Agregaron que el locador puede resolver el contrato por cualquier causa fijada en el contrato. Cómo será la venta de la propiedad.

9- Se elimina la compensación de alquileres con reparaciones que hubiera realizado el locatario y la obligación del locador para mejoras.

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